¿Cómo vender tu VPO a mayor precio del establecido?
¿Puedo vender mi VPO en Madrid? Sí. Aunque, mientras la vivienda siga protegida, solo se puede vender al máximo legal establecido.
Por ejemplo, los pisos en los que ha intervenido la Empresa Municipal de la Vivienda del Ayuntamiento de Madrid (EMVS) no se pueden vender durante los primeros 10 años, salvo algunas excepciones. Mientras que otras Viviendas Protegidas sí permiten su venta desde el día siguiente a su adquisición.
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¿Cómo puedo vender una vpo a mayor precio?
Así que, para vender una vpo a mayor precio, es decir, a un precio real de mercado, se puede hacer de dos formas:
- Si han transcurrido 15 años desde la fecha de calificación definitiva, podremos comenzar el proceso de descalificación voluntaria o anticipada, siempre que la vivienda lo permita.
- Esperar a que finalice el plazo de protección del inmueble, ya sean 15, 20, 25, 30 o 50 años.
No obstante, hay determinados inmuebles protegidos que no se pueden descalificar voluntariamente, pero cuyo precio máximo en vez de regirse por tablas, se calcula por un fórmula en base al IPC. Como son las VPO acogidas al Real Decreto 801/2005.
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¿Qué tipo de protección tiene mi vivienda?
Las viviendas con protección pública son aquellas que están destinadas a familias con unos ingresos familiares limitados, y deben destinarse a residencia habitual y permanente. Además, tienen un precio legal máximo de venta y alquiler. Los diferentes tipos de vivienda con protección pública que podemos encontrar en Madrid son estos que enumeramos a continuación:
Vivienda con Protección Pública Básica (VPPB): Esta vivienda tiene una superficie construida de hasta 110m2 y está sujeta a un precio legal máximo de venta. La duración del régimen legal de protección pública suele ser de 25 años.
Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL). Con una superficie no superior a los 150m2, y al igual que las VPPB, su precio está sujeto a un máximo de venta. La duración del régimen legal de protección pública suele ser de 25 años.
Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento (VPPA). Estas viviendas tienen una superficie máxima de 110m2 construidos, con la posibilidad de llegar hasta 150m2 cuando se destine a familia numerosa. Su precio está sujeto a una renta mensual máxima. La duración del régimen legal de protección pública suele ser de 25 años.
Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de compra (VPPAOC). Con una superficie máxima de 150m2 y una renta anual máxima. La duración del régimen legal de protección pública es de 7 años.
Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra para Jóvenes (VPPAOC-J). Estas viviendas están destinadas para menores de 35 años, la superficie máxima es de 70m2 y una renta anual máxima. La duración del régimen legal de protección pública es de 7 años.
Vivienda de Integración Social (VIS). Viviendas para personas vulnerables que necesitan ayuda social o económica. La superficie no puede superar los 130m2. La duración del régimen legal de protección pública puede ser de hasta 50 años.
¿Cuál es el precio máximo establecido de una VPO en Madrid?
- Cédula de Calificación Definitiva de la vivienda.
- Número de expediente.
- Dirección exacta del inmueble.
Tablas de precios para VPO, VPP, VPPB y VPPL, de promoción privada
Fuente: Comunidad de Madrid
VPPB y VPPL al amparo del Decreto 74/2009
Fuente: Comunidad de Madrid
Viviendas con Protección de Promoción Pública
Fuente: Comunidad de Madrid
Otra forma de vender una VPO a mayor precio máximo establecido en Madrid
Los precios máximos legales de venta, para la mayoría de VPO, se rigen por las tablas que marca la Comunidad de Madrid. A excepción de aquellas acogidas al Real Decreto 801/2005, que obtuvieron un préstamo cualificado, bonificado o convenido, así que su plazo de protección se amplía hasta 30 años.
Y aunque estas viviendas no se pueden descalificar de manera voluntaria, su precio máximo de venta se calcula en base al IPC y es superior a lo suelen marcar las tablas. La fórmula que se aplica utiliza la variación del IPC desde que se adquirió el piso, hasta ahora que se vende, y multiplicarlo después por 1,5.Para calcular el precio máximo de la vivienda, tanto para venta como para alquiler, necesitaremos realizar las siguientes ecuaciones:
En el caso de vender una VPO acogida al Real Decreto 801/2005:
Por ejemplo, si la vivienda se adquirió el 02/05/2006 y se va a vender con fecha 02/05/2011, el IPC durante esos cinco años ha variado un 11, 5%. En este caso, la fórmula a aplicar para determinar el Precio Máximo Legal de Venta actualizado será el siguiente:
PLMV=(Vi+(Vi x IPC*/100))x1,5
PLMV= ((155.238,40€+(155.238,40€ x o,115)) x 1,5)= 259.636,22€
En el caso de alquiler la Renta Máxima Inicial Anual sería:
RMIA= ((Vi+(Vi x IPC*/100))x1,5)x5,5%
RMIA= 259.636,22€ x 5,5%= 14.279,99€
Y la Renta Máxima Inicial Mensual:
RMIM= 14.279,99€/12 meses= 1.189,99€
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