¿Cómo vender un piso de una empresa o sociedad?
Vender un inmueble es una operación que requiere conocimientos básicos del mercado inmobiliario, no solo por los trámites administrativos que tengamos que hacer, sino por aquellos inconvenientes que puedan surgir durante el proceso de compraventa. Además, si en vez de como particulares, necesitamos vender el piso de una empresa o sociedad todo se vuelve algo más complejo.
Por ejemplo, puede ocurrir que el comprador sea otra empresa; o todo lo contrario, y que le interese a un particular. Y en función de cada caso, habrá que realizar unas gestiones u otras.
Tabla de contenidos
¿Qué tengo que hacer para vender el piso de una empresa o sociedad?
Es habitual que las empresas tengan patrimonio inmobiliario, y que si sus circunstancias cambian, decidan vender para obtener liquidez. Pero, a veces, es necesario un Acuerdo de la Junta General.
Aquí lo más importante es saber si estamos ante un activo esencial de la sociedad. Los activos esenciales son aquellos bienes que superan el 25% del valor total de la empresa en el último balance realizado o aunque no alcance este porcentaje, que resulte imprescindible para el desarrollo del objeto social de la misma.
¿Entonces cómo se vende un activo esencial de una sociedad?
En estos casos hay que presentar la venta ante la Junta General de la empresa. Quien deberá autorizar esta acción con la firma de todos los socios. Aunque no es necesario que todos los socios se reunan en persona, sino que puede acudir un representante y podrán firmar el documento de manera telemática. EL documento final quedaría de la siguiente forma:
JUNTA GENERAL ORDINARIA
En la ciudad de Madrid, a X de X de 2022, siendo las 12:00 horas, se reunen en el domicilio social de la entidad XXX, sito en la calle YYY, los señores socios que se indicaran para tratar sobre lo siguiente:
ORDEN DEL DÍA
Autorizar al Administrador para vender el inmueble propiedad de la sociedad, sito en la calle ZZZ, de conformidad con el artículo 160.F de la Ley de Sociedades de Capital y aprobación de las condiciones de venta.
Ruegos y preguntas.
Asisten a la reunión los siguientes señores socios:XXX YYYYFirma del representante*****
En consecuencia, se hallan presentes o representados todos los socios con derecho a voto, que representan la totalidad del capital social emitido, suscrito y desembolsado de la entidad, acordando por unanimidad, la celebración de la Junta General Ordinaria de carácter universal y la aprobación del órden del día anteriormente expresado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 178 de la Ley de Sociedades de Capital.
Así mismo se hace constar que asiste a la reunión la administradora de la sociedad XXX
Actúan de presidente y secretario de la Junta, respectivamente XX y ZZ, quienes lo son, asimismo, del consejo de administración que han sido designados por los socios asistentes a la junta.
Abierta la sesión por el Presidente, y previa deliberación oportuna y sin que hubiera intervenciones de asistentes a la reunión, los reunidos, a propuesta del Presidente, adoptan por unanimidad los siguientes acuerdos:
-Primero: Autorización del Administrador para vender el inmueble propiedad de la sociedad, sito en la calle YYY. Que se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de XX al tomo XX. Libro ZZ, Folio YY, inscripción número XXX, con Referencia Catastral 1234567AA8912B0012SA.
A efectos de lo establecido en el artículo 160.F de la Ley de Sociedades de Capital, se acuerda por unanimidad autorizar al administrador de la sociedad Don XXX, a que concurra a la venta del inmueble, propiedad de la sociedad antes descrita.
Las condiciones bajo las que deberá llevarse a cabo la venta serán: ZZZZZ.
RUEGOS Y PREGUNTAS
El Sr. Presidente abre el turno de ruegos y preguntas, el cual se cierra inmediantamente al no plantearse ninguna cuestión. Y no habiendo más asuntos que tratar, se levanta la sesión en el día de la fecha y de ella la presente acta que, leída, es aprobada por unanimidad y firmada por todos los asistentes, así como por el Secretario, con el visto bueno del Presidente.
EL SECRETARIO Vº Bº EL PRESIDENTE
*** ***
También hay que elaborar un certificado de venta para el activo esencial, que tendrá que firmar la administradora ante notario.
CERTIFICADO DE VENTA PARA EL ACTIVO ESENCIAL
******, en calidad de Administrador único de la entidad ****, con CIF ****, inscrita en el Registro Mercantil de ***, hoja ***.
CERTIFICO
– Que con fecha *****, en el domicilio social, se celebró Junta General Universal de Socios de la entidad.
– Que asistieron a la reunión, presentes y representados, los socios titulares de la totalidad del capital social, y que todos los asistentes firmaron en Acta, bajo su nombre respectivo, su aceptación a la constitución de la Junta on carácter Universal, y con el siguiente orden del día:
1. Autorización para la transmisión de la totalidad o de parte de los bienes pertenecientes a la sociedad.
2. Facultar, en su caso, para la ejecución y elevación a público de los acuerdos adoptados.
– Que, conforme a las disposiciones legales y estatutarias, se designaron los cargos del Presidente y Secretario de la reunión.
– También se confeccionó por escrito la lista de asistentes, la cual obra al comienzo del Acta.
– Y finalmente la Junta adoptó, por Unanimidad, los acuerdos que se transcriben literalmente a continuación:
Acuerdo primero: Autorización para la transmisión de la totalidad o de parte de los bienes pertenecientes a la sociedad
Dado el carácter esencial de los activos, a los efectos de lo previsto en el artículo 160. F de la Ley de Sociedades de Capital, se acuerda por unanimidad aprobar la transmisión, mediante venta, del inmueble propiedad de la sociedad sito en ***, a ***, por importe de ***, facultando ampliamente al Administrador Único para que pueda formalizar dicha operación en las demás condiciones que tengan por conveniente.
Acuerdo segundo: Facultar al órgano de Administración para que pueda comparecer ante notario y elevar a públicos los presentes acuerdos
Para ello se otorgarán las escrituras públicas correspondientes (incluso de subsanación, aclaración o rectificación), así como para realizar cuantas actuaciones sean necesarias para la plena eficacia de los acuerdos.
– Que el Acta fue aprobada por la propia Junta, así como firmada por el Secretario, con el visto bueno del Presidente, todo ello al término de la reunión.
– Y, para que conste y surta los oportunos efectos, expido la presente certificación en ***, a ***.
FIRMA DEL ADMINISTRADOR ÚNICO
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Vender el piso a otra empresa o sociedad
Hay impuestos de la venta de un piso que hay que pagar siempre, como la plusvalía municipal. Aunque puede haber diferencias entre pagar el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Según el artículo 7 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, al vender entre empresas, tenemos derecho a deducir el IVA. Aunque podemos renunciar a esa exención y pagar el ITP.
Además, en cuanto al precio del inmueble, la Ley de Sociedades de Capital prohibe su venta por una cantidad inferior al precio de mercado. Evitando así la picaresca de adquirir una bien inmueble por debajo de su valor real.
Documentación necesaria para la venta
- Escrituras del Título de Propiedad.
- Último recibo del impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
- Certificado de estar al corriente en gastos de la comunidad expedido por el Administrador.
- Documento Nacional de Identidad (DNI).
- Poder, si procede, en caso de ser representante legal del propietario.
- Certificado de eficiencia energética (Real Decreto 235/2013).
- Escritura de Constitución de la Sociedad y poderes vigentes + Acta de renovación de cargos y acta de identificación de titularidad real.
Inconvenientes que pueden surgir durante la compraventa
Uno de los principales problemas que podemos encontrar a la hora de vender un piso de una empresa es que ésta esté inactiva y la Agencia Tributaria haya revocado su CIF.
Según lo establecido en el apartado 4 de la disposición adicional sexta de la Ley 58/2003, General Tributaria (LGT) y el artículo 147 del RGAT, la Agencia Tributaria puede revocar el CIF de una empresa por los siguientes motivos:
- Publicación de la revocación del CIF en el Boletín Oficial del Estado, que determina su pérdida de validez a efectos identificativos en el ámbito fiscal hasta que se rehabilite dicho número o se asigna un nuevo número de identificación fiscal.
- Imposibilidad de realizar inscripciones en el registro público correspondiente.
- No se podrán de realizar cargos y abonos en cuentas o depósitos abiertos en entidades de crédito.
- Imposibilidad de obtener el certificado de encontrarse al corriente de sus obligaciones tributarias.
- Baja en el Registro de operadores intracomunitarios (ROI) y en el de Devolución Mensual (REDEME).
Para llevar a cabo la venta del inmueble, será necesario realizar una junta y nombrar a un administrador liquidador.
Si estamos en esta situación, es posible que surjan más obstáculos, como por ejemplo: que el administrador liquidador abra una cuenta bancaria, para que el comprador pueda ingresar la reserva del inmueble y el Banco de España congele dicha cuenta, impidiendo cualquier trámite.
La solución a este problema será la rehabilitación del CIF de la empresa. Pudiendo hacerlo por escrito en la Agencia Tributaria, y enviándolo con la documentación que demuestre la actividad económica lícita y real de la empresa.
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